ביוני 2026, בעוד שוק הנדל”ן הישראלי ממשיך להציג מחירים שמכבידים על כל משקיע פרטי, ישנה מדינה שבה אפשר לרכוש דירה להשקעה בין 200,000 ל-400,000 אירו ולקבל תשואת שכירות שנתית של 5% עד 7%. יוון, ובפרט אתונה, הפכה בשנים האחרונות לאחד השווקים החמים ביותר עבור משקיעים בינלאומיים. ישראלים שמחפשים פיזור גיאוגרפי, הכנסה פסיבית מטבע חוץ, ועוגן אירופי ממשי, מגלים שהם בדיוק בזמן הנכון.
שוק בוגר שממשיך לצמוח
במהלך הרבעון הראשון של 2026, מחירי הנדל”ן למגורים באתונה עלו ב-7.6% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, קצב שעולה על האינפלציה ומתעלה על עליות המחירים ברוב ערי גוש האירו. זוהי המשך של מגמה עקבית: ב-2025 מחירי דירות חדשות עלו בממוצע 7.4% ודירות יד שנייה עלו ב-8.1%. מאז שפל 2017,מחירי הדירות ביוון עלו ב-86%, ומחירי אזור אטיקה עומדים כיום על 12.5% מעל שיאי 2008. התחזיות לשנת 2026 מצביעות על עלייה של 4% עד 6% ברוב האזורים הפופולריים, צמיחה מתונה ומבוססת פונדמנטלים ולא ספקולטיבית. בשוק שבו רוב הכסף הגדול כבר נעשה, מדובר בדיוק בסוג הסביבה שמשקיעים שמרנים מחפשים.
אתונה: לא עיר אחת אלא עשרים אזורים שונים
ישראלים רבים תופסים את אתונה כיעד אחיד, אך זו שגיאה שעולה כסף. ברבעון הראשון של 2026, המחיר הממוצע בפרברים הדרומיים של אתונה עמד על 4,167 אירו למ”ר, כשאזורי יוקרה כמו וולה וולאגמני מגיעים ל-6,250 ול-7,333 אירו למ”ר בהתאמה. לעומת זאת, מחיר ממוצע ברחבי אתונה עמד ב-Q1 2025 על כ-2,480 אירו למ”ר, כשאזורים מתפתחים כמו פיראוס מציגים מחירי כניסה נמוכים יחסית לצד עליית ערך יוצאת דופן.
בשכונות המרכזיות, תשואת השכירות הממוצעת נעה בין 6% ל-9%, כאשר קוקאקי הסמוכה למוזיאון האקרופוליס מציגה מחיר חציוני של כ-2,950 אירו למ”ר. פיראוס, שחווה עליית מחירים של כ-83.8% בין 2019 ל-2024, הוא דוגמה מובהקת לאיך שכונה המשתנה בזכות פיתוח תשתיות יכולה לייצר תשואות הון יוצאות דופן. הפיזור הגיאוגרפי בתוך אתונה עצמה מאפשר למשקיע לבחור בין אסטרטגיה של תשואה שוטפת גבוהה, הון עצמי לטווח ארוך, או שילוב של השניים.
ויזת הזהב ב-2026: מה השתנה ומה נותר
מספטמבר 2024 עלה סף ההשקעה המינימלי בתוכנית ויזת הזהב ל-800,000 אירו באזורי ביקוש גבוה כמו אזור אטיקה, ת’סלוניקי, מיקונוס וסנטוריני, ול-400,000 אירו ביתר אזורי יוון. מדובר בשינוי משמעותי שמצמצם את כמות הרוכשים הזכאים לתושבות דרך תוכנית זו, אך אינו מבטל את האטרקטיביות הכוללת של השוק. אופציית ה-250,000 אירו עדיין קיימת לפרויקטים של המרת שימוש בנכסים מסחריים למגורים ולשיקום מבנים מוכרזים לשימור.
ישראלים בולטים יותר ויותר בנתוני ויזות הזהב, עם 544 אישורים שהונפקו, כ-3% מהסך הכולל. מומחים מציינים כי חוסר הוודאות הביטחוני האזורי מניע ישראלים רבים לרכוש ולשפץ נכסים ביוון עבור ישראלים, השקעה ביוון היא גם שאלה של תכנון חיים ולא רק תכנון פיננסי, שכן היא מקנה תושבות אירופית ואפשרות לניוד בתוך מדינות שנגן.
מה לא לעשות: הרגולציה שמשקיעים מפסידים בגללה
ב-2025 הקפיאה יוון רישיונות חדשים להשכרות לטווח קצר ברובעים המרכזיים של אתונה, ותכנית התקציב ל-2026 מאריכה מגבלה זו לשנה נוספת. ההשלכה המעשית: נכסים שקיבלו רישיון לפני ההקפאה נסחרים כיום ב-15% עד 25% מעל נכסים ללא רישיון, ומשקיעים חדשים שמעוניינים בהכנסה מ-Airbnb חייבים לבדוק מצב רישוי לפני הרכישה ולא לאחריה. בנוסף, נכסים שנרכשו לצורכי ויזת הזהב לאחר ה-1 בספטמבר 2024 אינם רשאים לפעול כהשכרות לטווח קצר, מה שמאלץ משקיעים בתוכנית זו לאמץ אסטרטגיית השכרה לטווח ארוך עם תשואה נטו של 3% עד 4%. כללי הרגולציה אינם מבטלים את הכדאיות, אך הם מחייבים בדיקת נאותות מקיפה לפני כל עסקה.
נתוני המפתח למשקיע הישראלי
לסיכום הנתונים המרכזיים שצריכים לעמוד מול כל משקיע שבוחן כניסה לשוק:
- עלייה שנתית ממוצעת במחירים: 7.6% ב-Q1 2026 לעומת שנה קודמת
- תשואת שכירות שנתית ברוטו: 5% עד 7% בשכונות ביקוש מרכזיות
- השקעה זרה בנדל”ן יווני ב-2024: כ-2.75 מיליארד אירו
- תיירות ב-2025: כ-37 מיליון מבקרים שייצרו 23 מיליארד אירו בהכנסות
- עלייה כוללת מאז שפל 2017: 86% במחירים ארציים
- ויזת הזהב אטיקה: סף כניסה של 800,000 אירו
אתונה נותרת מרכז הפעילות הנדל”נית הנזילה ביותר ביוון, עם ריכוז גבוה של מקומות עבודה, אוניברסיטאות, תשתיות רפואיות, תחבורה, ביקוש תיירותי ורוכשים זרים. משקיעים שמגיעים עם הבנה עמוקה של שוק הנדל”ן ביוון, בוחנים את פרופיל הרובע, מבינים את הרגולציה המקומית ובוחרים שותף מקצועי שמכיר את השוק מבפנים, ממצבים את עצמם לנצל את ההזדמנות לפני שהחלון יצטמצם עוד. מי שמעוניין להבין לעומק את האפשרויות הזמינות כיום, כדאי שיתחיל בבחינת רכישת נכסים ביוון דרך גורמים שפועלים בשוק המקומי באופן שוטף.
הצהרת גילוי נאות: המאמר מציג מידע כללי לצורכי היכרות עם שוק הנדל”ן היווני בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. נתוני השוק מבוססים על מקורות פומביים ועשויים להשתנות. כל השקעה בנדל”ן בחו”ל טומנת בחובה סיכונים, ויש להיוועץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת כל החלטה פיננסית.
אהבתם? שתפו
כתבות נוספות
