יוון, 2026: כשאתונה הופכת ליעד ההשקעה המועדף על ישראלים

נכתב על ידי צוות Vivato Greece·עודכן ב-29.10.2026

תוכן בשיתוף פעולה

בזמן ששוק הנדל”ן הישראלי ממשיך להציג מחירים שמקשים על משקיעים פרטיים, ביוון עדיין אפשר לרכוש דירה להשקעה בטווח של 200,000 עד 400,000 אירו ולקבל תשואת שכירות שנתית של 5% עד 7%. יוון, ובראשה אתונה, הפכה בשנים האחרונות לאחד השווקים המבוקשים על משקיעים בינלאומיים. ישראלים שמחפשים פיזור גיאוגרפי, הכנסה שוטפת במטבע חוץ ועוגן אירופי של ממש מוצאים בה שוק שעדיין לא נסגר בפניהם.

שוק בוגר שממשיך לצמוח

ברבעון הראשון של 2026 עלו מחירי הנדל”ן למגורים באתונה ב-7.6% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת, קצב גבוה מהאינפלציה ומעליות המחירים ברוב ערי גוש האירו. זהו המשך של מגמה עקבית: ב-2025 התייקרו דירות חדשות בממוצע ב-7.4% ודירות יד שנייה ב-8.1%. מאז השפל של 2017 עלו מחירי הדירות ביוון ב-86%, ובאזור אטיקה המחירים עומדים כיום 12.5% מעל שיאי 2008. התחזיות ל-2026 מדברות על עלייה של 4% עד 6% ברוב האזורים המבוקשים: צמיחה מתונה שנשענת על ביקוש אמיתי ולא על ספקולציה. אחרי שהקפיצה הגדולה כבר קרתה, זו בדיוק הסביבה שמשקיעים שמרנים מחפשים.

אתונה: לא עיר אחת אלא עשרים אזורים שונים

ישראלים רבים רואים באתונה יעד אחיד, וזו טעות שעולה כסף. ברבעון הראשון של 2026 עמד המחיר הממוצע בפרברים הדרומיים על 4,167 אירו למ”ר, ובאזורי יוקרה לאורך הריביירה של אתונה כמו וולה ווולאגמני הגיע ל-6,250 ו-7,333 אירו למ”ר בהתאמה. לעומת זאת, המחיר הממוצע בכל אתונה עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-2,480 אירו למ”ר, ואזורים מתפתחים כמו פיראוס מציעים מחירי כניסה נמוכים יחסית לצד עליית ערך חריגה.

בשכונות המרכזיות נעה תשואת השכירות הממוצעת בין 6% ל-9%, וקוקאקי, השכונה הסמוכה למוזיאון האקרופוליס, מציגה מחיר חציוני של כ-2,950 אירו למ”ר. פיראוס, שבה עלו המחירים בכ-83.8% בין 2019 ל-2024, מדגימה איך פיתוח תשתיות משנה שכונה שלמה ומייצר רווחי הון גבוהים. הפערים בתוך העיר מאפשרים לבחור בין תשואה שוטפת גבוהה, עליית ערך לטווח ארוך או שילוב של השתיים. מי שעדיין לא מכירים את השכונות השונות ימצאו רקע טוב במדריך לאתונה.

ויזת הזהב ב-2026: מה השתנה ומה נותר

מספטמבר 2024 עומד סף ההשקעה המינימלי בתוכנית ויזת הזהב על 800,000 אירו באזורי הביקוש הגבוה, ובהם אטיקה, סלוניקי, מיקונוס וסנטוריני, ועל 400,000 אירו ביתר חלקי יוון. השינוי צמצם משמעותית את מספר הרוכשים הזכאים לתושבות דרך התוכנית, אך לא פגע בכדאיות הכללית של השוק. מסלול ה-250,000 אירו עדיין קיים, ומיועד להמרת נכסים מסחריים למגורים ולשיקום מבנים לשימור.

ישראלים בולטים יותר ויותר בנתוני התוכנית, עם 544 אישורים שהונפקו, כ-3% מכלל האישורים. חוסר הוודאות הביטחוני באזור מניע ישראלים רבים לרכוש ולשפץ נכסים ביוון. עבורם, השקעה ביוון היא לא רק תכנון פיננסי אלא גם תכנון חיים: תושבות אירופית ואפשרות לנוע בחופשיות בין מדינות שנגן.

מה לא לעשות: הרגולציה שמשקיעים מפסידים בגללה

ב-2025 הקפיאה יוון הוצאת רישיונות חדשים להשכרה לטווח קצר ברובעים המרכזיים של אתונה, ותקציב 2026 מאריך את ההקפאה בשנה נוספת. המשמעות המעשית: נכסים שקיבלו רישיון לפני ההקפאה נמכרים כיום ב-15% עד 25% יותר מנכסים דומים בלי רישיון, ומי שמתכננים הכנסה מ-Airbnb חייבים לבדוק את מצב הרישוי לפני הרכישה ולא אחריה. בנוסף, נכסים שנרכשו במסגרת ויזת הזהב אחרי 1 בספטמבר 2024 אינם רשאים לפעול כהשכרה לטווח קצר, ולכן משקיעים בתוכנית נדרשים להשכרה לטווח ארוך, עם תשואה נטו של 3% עד 4%. הרגולציה לא מבטלת את הכדאיות, אבל היא מחייבת בדיקת נאותות יסודית לפני כל עסקה.

נתוני המפתח למשקיע הישראלי

אלה המספרים שכדאי להחזיק מול העיניים לפני כניסה לשוק:

• עלייה שנתית במחירים: 7.6% ברבעון הראשון של 2026 לעומת שנה קודמת
• תשואת שכירות שנתית ברוטו: 5% עד 7% בשכונות ביקוש מרכזיות
• השקעה זרה בנדל”ן יווני ב-2024: כ-2.75 מיליארד אירו
• תיירות ב-2025: כ-37 מיליון מבקרים ו-23 מיליארד אירו הכנסות
• עלייה מצטברת מאז שפל 2017: 86% במחירים הארציים
• ויזת הזהב באטיקה: סף כניסה של 800,000 אירו

אתונה נותרת השוק הנזיל ביותר ביוון, עם ריכוז גבוה של מקומות עבודה, אוניברסיטאות, מערכת רפואית, תחבורה, ביקוש תיירותי ורוכשים זרים. מי שמגיעים עם הבנה של השוק, בודקים את פרופיל הרובע, לומדים את הרגולציה המקומית ועובדים עם גורם מקצועי שמכיר את השוק מבפנים, מתמקמים היטב לפני שהחלון יצטמצם עוד. נקודת פתיחה טובה היא בחינת רכישת נכסים דרך גורמים שפועלים בשוק המקומי באופן שוטף.

הצהרת גילוי נאות: המאמר מציג מידע כללי להיכרות עם שוק הנדל”ן היווני בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או ייעוץ משפטי. נתוני השוק מבוססים על מקורות פומביים ועשויים להשתנות. כל השקעה בנדל”ן בחו”ל כרוכה בסיכונים, ויש להיוועץ באנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטה פיננסית.